Az ügyfeleink által leggyakrabban feltett kérdések alapján összegyűjtöttük a hitelekkel, hitelfelvétellel kapcsolatosan számos olyan hasznos információt, melyekkel nem árt tisztában lennie azoknak, akik bármilyen hitel felvétele előtt állnak.

Javasoljuk, hogy tájékozódásképpen olvassa át az alábbi írásokat. Amennyiben azok értelmezésével kapcsolatosan bármilyen kérdése merülne fel, forduljon bizalommal munkatársainkhoz.

A kezelési költségek buktatói

Kedvezményes vagy deviza alapú lakáshitelekre jellemző alacsony kamat + kezelési költség konstrukciókat sokan hajlamosak úgy értékelni, hogy egyszerűen összeadják a két értéket és ezt tekintik meghatározónak. A megközelítés csak látszólag helyes - a kezelési költségek ugyanis más súllyal szerepelnek a hitel költségei között.

Az alapvető különbséget az okozza, hogy míg a kamatot mindig az adott hónap elején még fennálló tőketartozásra vetítik a bankok, addig a kezelési költséget általában más - az ügyfél számára kedvezőtlenebb - alapra számítják fel, ezáltal sokkal nagyobb költséget képvisel, mint a kamatláb.

A jelenlegi banki gyakorlatban négyféleképpen számítják a kezelési költséget, melyek mind eltérő terhelést, így eltérő THM-értéket jelentenek az ügyfélnek.

   1. Az első, legjobban elterjedt módszer, amikor az éves kezelési költséget az év elején fennálló tőketartozásra vetítik, majd ezt elosztva 12-vel, a fizetendő összeget a havi törlesztő részletekhez csapják.

   2. Ennek a megoldásnak egy drágább változata, amikor az év elején fennálló tőketartozásra vetített költséget nem a havi részletekben, hanem 12 hónapra előre fizettetik meg. Ez esetben számszerűen ugyanakkora összeget fizetünk, mint az első példában, de mivel előre kell kiegyenlíteni a teljes összeget, az elmaradt kamatok miatt mégis drágább megoldás (a be nem fizetett pénzzel ugyanis nyereséget tudunk realizálni). Ezt a módszert jelenleg csak a CIB Bank alkalmazza, de nem kötelező jelleggel, a bank ugyanis az ügyfél választására bízza, hogy havonta vagy évente kívánja rendezni a kezelési költséget. A fent leírtak miatt természetesen érdemesebb a havi díjfizetést választani.

 

   3. A legdrágább megoldást a Budapest Bank alkalmazza hitelkonstrukcióiban: a kezelési költséget nem az év elején fennálló tőketartozásra, hanem a futamidő alatt mindvégig a felvett hitelösszegre vetítik. Így a fizetendő összeg soha nem csökken, a hitelezési időszak 20. évében is a teljes hitelösszeg után kell kezelési költséget fizetnünk.

   4. Az utolsó és egyben legbarátságosabb megoldást a Volksbank és az ELLA Bank alkalmazza, ahol a kezelési költséget tulajdonképpen kamatnak tekintik. Itt minden hónapban az aktuális tőketartozásra vetítik a kezelési költséget, így az év közben is folyamatosan csökken.

Mind a négy megoldás kiegészítője lehet a minimum és/vagy maximum díjak alkalmazása, mely szintén jelentősen befolyásolja a hitel költségeit.

Ha például egy hitel kezelési költsége 2%/év, de max. 15.000 Ft/hó, akkor 15 millió Ft-os hitelösszegnél 300.000 Ft éves, azaz 25.000 Ft havi kezelési költség adódna, de a 15.000 Ft-os felső határ miatt a százalékos díjnál kevesebbet kell fizetnünk - legalábbis addig, amíg a fennálló tőketartozás meghaladja a 7.500.000 Ft-ot.

Hangsúlyozzuk, hogy önmagában a kezelési költség számítási módja nem határozza meg, hogy egyes termékek jobbak, olcsóbbak-e a másiknál, hiszen a konstrukciókat összességükben kell megvizsgálni - a THM-mutató segítségével - de jó, ha tudjuk, érdemes a kezelési költség vetítési alapját és esetleges összeghatárait is figyelembe venni a termékek értékelésénél.

A csökkenő kamatlábak például nem feltétlenül jelentik az ügyfélterhek csökkenését, mert a kezelési költség a hitel értékelésében nagyobb szereppel bír:

10 Millió Ft 10 évre, CHF alapú kölcsön (egyéb díjak figyelembe vétele nélkül):

   1. 2,9% kamat + évi 2% kezelési költség = 113.101 Ft havi törlesztés
   2. 2,3% kamat + évi 2,5% kezelési költség = 114.457 Ft havi törlesztés

A bemutatott törlesztő részletek csak a kamatlábat és a kezelési költséget tartalmazzák, a példa jellege miatt az egyéb díjakkal nem számoltunk.

A kezelési költség és a kamat összeadásával az a) terméknél 4,9%-os értéket, a b) terméknél 4,8%-os értéket kapunk - ez alapján tehát a b) kondícióknak olcsóbb törlesztő részletet kellene eredményeznie, ez azonban nem így van!

Visszatérve alapgondolatunkhoz, az előbbi számítás igazolja, hogy a kamatláb és a kezelési költség százalékos értékének egyszerű összeadásával nem kaphatunk értékelhető eredményt, ez hibás számításokhoz vezet - és még nem is vettük figyelembe az eltérő deviza váltási árfolyamokat, amelyek szintén befolyásolják az egyes hitelek valós költségeit! Fentiekből jól látszik, hogy bár a bankok első pillantásra közel azonos feltételekkel kínálják kedvezményes lakáshiteleiket, az apró eltérések több ezer forintos különbséget tudnak okozni a havi törlesztő részletekben. Az egyes termékek összehasonlítása megfelelő módon tehát csak a THM mutató alkalmazásával lehetséges. Érdemes tehát utánanézni a pontos THM értékeknek a Privátbankár összehasonlításaiban, ahol a deviza váltási árfolyamokat is figyelembe vesszük.
Adókedvezmény lakáshitel törlesztéshez

A tőke törlesztésére - ideértve az előtörlesztést is -, a kamat, a járulékos költségek és a hitelfolyósítási díj megfizetésére fordított, a hitelintézet által kiállított igazoláson feltüntetett összeg után adókedvezményt érvényesíthet akkor, ha egyébként a törvényben meghatározott feltételek fennállnak.

A lakás bővítésére felvett hitel törlesztése csak akkor jogosít kedvezményre, ha a bővítés eredményeként a lakás alapterületének növelésével a lakószobák száma legalább egy lakószobával nő. Ezen a címen adókedvezményt a lakástakarék-pénztártól felvett hitelre csak akkor lehet igénybe venni, ha a folyósított hitel áthidaló kölcsönnek minősül.

Az adókedvezmény csak egy önálló ingatlanhoz kapcsolódóan, egy hitelszerződés adósaként vagy adóstársaként vehető igénybe. (Előzetesen nyilatkozni kell arról, hogy ki szeretne élni az adókedvezménnyel.

Melyik hitelnél érvényesíthető a kedvezmény?

Ha lakás építésére, építtetésére, bővítésére vagy lakótelek, lakás tulajdonjogának a megvásárlására 1993. december 31-e után hitelintézettel lakáscélú felhasználásra, lakáscélú hitelszerződést kötött, akkor a hitel adósaként (adóstársaként) a szerződés alapján adókedvezmény igénybevételére jogosult.

Nem jogosít adókedvezményre a hitelintézettől felvett olyan személyi hitel, amelynél a hitelfelvétel indokaként a lakáscélú felhasználás került megjelölésre, mivel a kedvezmény csak a lakáscélú hitelszerződés alapján folyósított hitel törlesztésére tekintettel érvényesíthető.

A munkáltató által nyújtott lakáscélú hitel törlesztése kedvezményre nem jogosít. Nem jogosít kedvezményre az a törlesztés sem, amelyet a munkáltatójától a hitelintézetnél fennálló lakáscélú hitelének a részben vagy egészben történő törlesztése céljából kapott hitelből finanszírozott akkor, ha a kamatkedvezmény után nem kell az adót megfizetni.

Abban az esetben azonban, ha a munkáltató által a lakáscélú hitel törlesztésére adott hitel után legalább a törvényben meghatározott mértékű kamatot megfizette, vagy a kamatkedvezmény adóköteles, akkor a hitel ily módon törlesztett összege után jogosult az adókedvezményre.
Mekkora a kedvezmény mértéke?

A törvény különbséget tesz az új és a régi lakóingatlanhoz felvett lakáscélú hitel törlesztéséhez fűződő kedvezmény között annyiban, hogy eltérő mértékű kedvezményt rendel hozzájuk.

40 százalék az adókedvezmény mértéke az adóévben a tőke, a kamat és a járulékos költség törlesztéseként megfizetett, a hitelintézet által kiadott igazolásban szereplő összeg után akkor, ha a felvett hitel a lakáscélú támogatásokról szóló kormányrendeletben meghatározott kamattámogatásban részesült és a kedvezmény alapjául szolgáló lakáscélra felvett hitel, hitelek együttes összege a 15 millió forintot nem haladja, vagy nem haladta meg.

A magasabb mértékű kedvezménynek további feltétele, hogy a hitel felvétele belföldön fekvő lakótelek, új lakás tulajdonjogának, valamint új lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak adásvétel vagy más visszterhes jogcímen történő megszerzéséhez, belföldön fekvő lakás építéséhez, építtetéséhez történjen. A kedvezmény szempontjából új lakásnak az a lakóingatlan minősül, amelynek első átruházására a kedvezmény alapjául szolgáló hitel felhasználásával került sor akkor, ha azt a tulajdonjogot szerző magánszemélyt megelőzően más lakcímként még nem jelentette be.

30 százalék az adókedvezmény abban az esetben, ha a kedvezmény alapjául szolgáló, Ön által felvett lakáscélú hitel, hitelek összege együttesen nem haladja, illetőleg haladta meg a 10 millió forintot, valamint a 40 százalékos mértékű adókedvezményi feltételek nem valósulnak meg.

A kedvezmény alkalmazhatósága szempontjából lakáscélú felhasználásnak tekintendő:

    * a belföldön fekvő lakótelek, lakás tulajdonjogának, valamint a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése;
    * a belföldön fekvő lakás építése, építtetése;
    * a belföldön fekvő lakás alapterületének növelése, ha az legalább egy lakószobával történő bővítést eredményez;
    * a magánszemélyek jövedelemadójáról szóló törvénynek, vagy e törvénynek a hitelszerződés megkötése napján hatályos rendelkezése szerinti - az előzőekben nem említett - lakáscélú felhasználás.

A felújításra, korszerűsítésre felvett hitel adókedvezményre nem jogosít. Az igénybe vehető kedvezmény összege adóévenként - akár 40, akár 30 százalékos mértékű kedvezményre jogosult - nem haladhatja meg a 120 ezer forintot.
Ki veheti igénybe?

A kedvezményt az adós vagy adóstárs érvényesítheti, a kedvezmény megosztására nincs lehetőség. A lakáscélú hitelhez kapcsolódó adókedvezmény érvényesítésére csak az a magánszemély jogosult, akinek az összes bevallásadási kötelezettség alá eső jövedelme a 4 millió, illetőleg a törvényben meghatározott, későbbiekben ismertetett esetben az 5 millió forintot nem haladja meg.

Amennyiben a bevallásadási kötelezettség alá eső összes jövedelme a 3 millió 400 ezer forintot meghaladja ugyan, de nem több 4 millió forintnál, akkor az egyébként megillető kedvezményt, a legfeljebb 120 ezer forintot csökkentenie kell a 3 millió 400 ezer forint feletti jövedelem 20 százalékával.

Amennyiben az igénylő házastársa, élettársa az adóévben 6 hónapot meghaladó időtartamban gyermekgondozási segélyre volt jogosult, valamint a kedvezményre jogosító lakáscélú hitelszerződésben adóstársként szerepel, továbbá a hitel felhasználásával megszerzett önálló lakóingatlanban egyben a tulajdonostárs is, akkor az adókedvezményre jogosító jövedelemhatár az ilyen igénylő esetében 4 millió 400 ezer forint.

A 40, illetőleg 30 százalékkal kiszámított összeget, a legfeljebb 120 ezer forintot csökkenteni kell a 4 millió 400 ezer forint feletti jövedelem 20 százalékával akkor, ha a bevallásadási kötelezettség alá eső jövedelem nem több 5 millió forintnál.

Hány évig jár az adókedvezmény?

Az ezen a címen igénybe vehető adókedvezmény az első törlesztő részlet megfizetésének évében és az azt követő 4 adóévben érvényesíthető. Amennyiben azonban olyan lakáscélú hitel adósa, adóstársa, amely hitel a 2003. december 31-én hatályos rendelkezések szerint adókedvezményre jogosította, de az időbeli korlátra tekintettel a 2004. január 1-jétől hatályos rendelkezések szerint adókedvezményt már nem érvényesíthetne, akkor - az időbeli korlát figyelmen kívül hagyásával - az átmeneti rendelkezéseknek megfelelően 2005-ben még érvényesítheti az új szabályok szerinti feltételekkel az adókedvezményt.

Nem vonatkozik az időbeli korlát az igénylőre akkor, ha az adókedvezmény alapjául szolgáló lakáscélú hitel részben vagy egészben a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet szerint meghatározott megelőlegező kölcsön, vagy ha a kormányrendelet szerint gyermekek és más eltartottak után lakásépítési kedvezményre és/vagy megelőlegező kölcsönre nem jogosult. Ilyen esetben az adókedvezmény minden olyan évben érvényesíthető, amikor a hitel igénylőjének a törlesztési időszakban családi pótlékra jogosult vagy jogosulttá váló gyermeke van.

Az adókedvezmény érvényesítésének feltétele, hogy az adóbevallásában az érintett hitellel részben vagy egészben megszerzett önálló ingatlan fekvése szerinti település nevét, az ingatlan helyrajzi számát, valamint valamennyi adóstárs nevét, adóazonosító jelét (ennek hiányában a természetes azonosítóit) feltüntesse.
Egységesített mutatók
Egységesített betéti kamatláb mutató (EBKM), egységesített értékpapír hozam mutató (EHM) és a teljes hiteldíj mutató (THM)

Annak érdekében, hogy a különböző banki és értékpapírcégek által kínált betéti, értékpapír- és hitelkonstrukciók között könnyen tudjon eligazodni, és azok kondícióit könnyebben össze tudja hasonlítani, javasoljuk az alábbi mutatók használatát. Az összehasonlíthatóságot a 41/1997. (III.5.) Kormányrendelet által előírt mutatók használatával lehet elérni.

A mutató meghatározásánál minden felmerülő díjat, költséget, kamatszámítással kapcsolatos összetevőt figyelembe kell venni.
Egységesített Betéti Kamatláb Mutató (EBKM)

A jogszabály valamennyi betéti termékre (legyen az határozott- vagy határozatlan időre lekötött betét, illetve le nem kötött betét) vonatkozóan előírja az Egységesített Betéti Kamatláb Mutató (EBKM) számítását.

Az EBKM és a pénzintézet által meghirdetett éves betéti kamatláb annyiban tér el egymástól, hogy míg a kamatlábak 360 napra vetítve kerülnek megállapításra (kivétel a devizák közül az GBP, melyet 365 napra), ugyanakkor egy adott év, azaz 365 nap elteltével az elhelyezett betét után fizetett kamatösszeg visszaszámítása magasabb kamatlábat eredményez.

Ez számokkal kifejezve annyit jelent, hogy amennyiben Ön pl. 100 Ft-ot helyez el évi 10%-os kamatláb mellett 1 éves betétbe, Ön már 360 nap múlva 10 Ft kamatot realizál.

A tényleges év, azaz 365 nap elteltével Önt 10,14 Ft összegű kamat illeti meg, vagyis magasabb összeg, mint amit az éves kamatláb alapján feltételezett. Ezt a többletet fejezi ki az éves szinten 10%-os kamatlábhoz tartozó EBKM, amely jelen esetben 10,14%.
Egységesített Értékpapír Hozam Mutató (EHM)

Az értékpapírok közül a hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok, azaz a kötvények, de azon belül is csak a teljes futamidőre rögzített kamatlábbal rendelkező kötvények esetében kerül sor az ún. Egységesített Értékpapír Hozam Mutató (EHM) kiszámítására.
Teljes Hiteldíj Mutató (THM)

A vonatkozó rendelkezés korábban a THM kiszámítását a három hónapnál hosszabb lejáratú fogyasztási kölcsönökre vonatkozóan írta elő. 2005. január 1-jével módosultak a szabályok és a lakáshitelekre vonatkozóan is előírás a mutató kiszámítása és publikálása.

A teljes hiteldíj az az összeg, amelyet a hitelfelvevőnek a tőkeösszeg visszafizetésén felül fizetnie kell, így a THM tartalmazza a hitellel kapcsolatban felmerülő összes kamat-, díj- és kezelési költséget.

Értelemszerűen minél alacsonyabb a THM, annál kedvezőbb a fizetendő teljes hiteldíj. Ezen felül az ügyintézés gyorsasága és a törlesztési szerkezet igazodása jelenthet előnyt a hitelfelvevő számára. Itt hívjuk fel a figyelmet arra, hogy a hiteldíjba nem tartoznak bele olyan esetleges költségek, mint például a prolongálási költség, a késedelmi kamat, biztosítási-, garancia-, átutalási díjak, egyéb nem teljesítésből eredő fizetési kötelezettségek. Ezen költségek a hiteldíjon felül terhelik a hitelfelvevőt.

az előírás szerint a fenti mutatókat feltűnő módon kell feltüntetni. Ez akkor teljesül, ha a mutatószám ugyanolyan könnyen érzékelhető, mint a tájékoztatás egyéb lényeges információi (például a termék és a szolgáltató neve, főbb jellemzői).

A jogszabály nem tartalmaz előírást a feltüntetés helyére vonatkozóan, így az bárhol elhelyezhető a feltüntetés módjára vonatkozó előírás betartásával. A mutatószám apró betűs, nehezen olvasható feltüntetése nem elfogadható.

A pénzügyi intézmény üzlethelyiségében kifüggesztett üzletszabályzatnak, nyilvános tájékoztatójának és ajánlattételének feltűnő módon tartalmaznia kell a THM-et, a megfelelő tájékoztatásokkal kiegészítve. Amennyiben a pénzügyi intézmény hirdetésében, illetve a pénzügyi intézmény hitelét közvetítő harmadik személy hirdetésében szerepel a hitel kamata, bármilyen költsége vagy törlesztőrészlete, a THM-et is fel kell tüntetni legalább ugyanakkora méretben és megegyező megjelenítésben. A hitel költségére vagy törlesztőrészletére utalásnak tekintendők az "ingyen hitel", "kedvező kamatozású", "elengedjük az értékbecslési díjat" megfogalmazások is. Viszont értelemszerűen nem esik ebbe a körbe a futamidőre vagy az önrészre vonatkozó információ vagy a hitel egyéb jellemzőinek említése, például "24 óra alatti hitelbírálat", "nem kell munkáltatói igazolás".

 

 

GYIK - BAR-lista, banki adóslista: gyakori kérdések

Napi munkánk során azt tapasztaljuk, hogy hihetetlen mértékű a tájékozatlanság banki adóslista kérdésekben. A bankok eleinte titkolóztak, de ma sem adnak részletes felvilágosítást a "feketelistával" kapcsolatosan. Összefoglaltuk a gyakori kérdéseket és válaszokat ebben a témakörben.

Mi az a Központi Hitelinformációs Rendszer?

A Központi Hitelinformációs Rendszer (a továbbiakban: KHR) a korábbi Bankközi Adós- és Hitelinformációs Rendszer (BAR) új elnevezése.

Milyen feltételnek kell teljesülnie ahhoz, hogy felrakjanak a banki adóslistára?

Abban az esetben kerülhet fel a listára, ha a természetes személy a szerződésben vállalt kötelezettségének, valamint a külön jogszabályban meghatározott hallgatói hitelszerződésben vállalt fizetési kötelezettségének oly módon nem tesz eleget, hogy a lejárt és meg nem fizetett tartozásának összege meghaladja a késedelembe esés időpontjában érvényes legkisebb összegű havi minimálbért és ezen minimálbérösszeget meghaladó késedelem folyamatosan, több mint kilencven napon keresztül fennáll.

Kevesen tudják, hogy hitelszerződés megkötése nélkül is bekerülhet valaki az adósnyilvántartásba, amennyiben hitelszerződés megkötésének kezdeményezése során valótlan adatot közöl, hamis vagy hamisított okiratot használ és mindez okirattal bizonyítható.

Bekerül a KHR-be az is, aki bankkártya visszaélést követ el (pl. lopott kártyát/adatokat használ).

De a hitelkártya késedelmes törlesztése esetén és diákhitellel is fel lehet kerülni a listára.

Honnan tudhatom meg, hogy fenn vagyok-e az adóslistán? Hogyan kerültem fel?

A törvény lehetővé teszi a vállalkozói és a lakossági ügyfeleknek is, hogy megtudják, milyen adatokat tartalmaz róluk az adóslista, és a törvény rendelkezik arról is, hogy ezt a betekintési jogukat hogyan gyakorolhatják. Évente egyszer minden adós ingyenesen tájékoztatást kérhet arról, hogy milyen adatai szerepelnek a listán. A pénzintézeteknek két munkanapon belül el kell juttatnia az úgynevezett ügyféltudakozványt a rendszert működtető Bankközi Informatika Szolgáltató (BISZ) Rt.-hez, annak öt napja van rá, hogy válaszoljon a banknak, az pedig két munkanapon belül köteles tájékoztatni az ügyfelet.

A választ postai úton, dupla borítékban veheti át az adott bankban. A belső borítékot sértetlenül kötelesek átadni az ügyféltudakozvány igénylőjének. A sértetlen boríték átvételét az igénylőnek aláírásával kell igazolnia.

Hol tudok reklamálni, ha észrevételem van a listára kerüléssel kapcsolatosan?

Esetleges reklamációra - az adatlekérést követően megszerzett adatok alapján - annál a banknál kerülhet sor, aki a listára történő felvitelt kezdeményezte.

A reklamációt írásban, a bankfiókban megadott panaszkezelő szervezeti egység felé kell a rendelkezésre álló dokumentumok másolatának csatolásával benyújtani, legjobb a panaszos levelet és mellékleteit személyesen átvetetni.

Amennyiben a bank nem ismeri el, hogy ő követett el hibát, a törvény rendelkezik a perelhetőség feltételeiről is.

Ha valaki úgy gondolja, indokolatlanul került fel a listára, januártól kifogással élhet a hitelintézetnél vagy a BISZ-nél, a panaszt az adatközpontnak tizenöt napon belül ki kell vizsgálnia, s az eredményről írásban tájékoztatnia az ügyfelet. Ha a beadványnak helyt adnak, két napon belül törölni kell az adatokat a listáról. Elutasítás esetén az ügyfél harminc napon belül pert indíthat, a bíróságnak pedig harminc napon belül ki kell tűznie a tárgyalást.

 

 

 

Milyen lehetőségeim vannak a listáról történő lekerülésre?

Abban az esetben van esélye a listáról történő lekerülésre, ha a bejelentés során az adott pénzügyi intézmény valamilyen hibát követett el (nem tartotta be a törvényi előírásokat.)

Egyébként a a természetes személyekre vonatkozó azonosító adatokat az adós tartozásának megszűnését követően öt évig tartják nyilván.

 

 

 

Milyen pénzügyi tranzakciók kapcsán kerülhetek fel az adóslistára?

Az adóslista működtetésében a pénzügyi intézmények széles köre vesz részt, hiszen az ő érdekük az, hogy a leendő ügyfél fizetőképességéről és fegyelméről előzetesen adatot kaphassanak. Tehát a rendszer működtetésében a kereskedelmi bankok, hitelintézetek (áru, személyi és egyéb hiteltermékek, hitelkártyák kapcsán), lízingcégek és minden pénzügyi kötelezettséget vállaló szervezet részt vesz/vehet. A Diákhitel Központ és a Provident Rt is tagja a rendszernek.

Természetesen az adós fizetési problémája az ügylet által érintett kezes/adóstárs listán történő nyilvántartását is jelentheti. Tehát nem csak az adós és adóstárs, de a kezes is bekerülhet a nyilvántartásba.

Fontos továbbá, hogy aki az igényelt banki terméket igénybe sem vette/vehette, viszont valótlan adatot közölt, hamis vagy hamisított okiratot használt, vagy diákhitelnél a hallgatói hitelszerződés megkötésének kezdeményezésekor tette ugyanezt, szintén felkerül a listára, amennyiben mindez okirattal bizonyítható.

 

 

Vállalkozások is felkerülhetnek az adóslistára?

Az adóslista két részre tagolódik, a vállalkozói nyilvántartásra és a lakossági nyilvántartásra. Alapvető eltérés van a két alrendszer között abban a vonatkozásban, hogy a szerződések mely köréből tart nyilván adatokat. A vállalkozói alrendszer teljes körű, tehát az összes hitel- és hiteljellegű szerződés adatai bekerülnek a rendszerbe. A lakossági alrendszer viszont negatív listás, vagyis nem tartalmazza az összes ilyen típusba tartozó szerződést, hanem csak azokat, amelyek teljesítése során mulaszt az ügyfél.

 

 

Mi változott 2005-ben?

A 2005-ben életbe lépő jogszabály-módosítás egyik legfőbb erénye, hogy a korábbinál szélesebb körű tájékoztatási kötelezettséget ró a bankokra: még a hitelszerződés megkötése előtt írásban kötelesek tájékoztatni az adóst esetleges mulasztásának következményeiről, s harminc nappal a listára kerülés előtt is figyelmeztetni kell a nem fizető ügyfelet. Ez azért fontos, mert a panaszok nagy hányada származott abból, hogy az adósok nem is tudták, hogy szerepelnek a listán, amíg arra hivatkozva el nem utasították az újabb hitelkérelmüket.

A parlament pontosította a listára való felkerülés szabályait. A jövő évtől csak az kerülhet fel a listára, aki legalább a minimálbért kitevő összeg megfizetésével folyamatosan, több mint 90 napon át késlekedik. A határösszeg szempontjából a késedelem kezdő időpontjában érvényes minimálbér az irányadó.

A jövőben évente egyszer minden adós ingyenesen tájékoztatást kérhet arról, hogy milyen adatai szerepelnek a listán.

Ha valaki úgy gondolja, indokolatlanul került fel a listára, januártól kifogással élhet most már nem csak a hitelintézetnél, hanem a BISZ-nél (adatbázis kezelője) is.
Illeték új és használt lakás után. Mentesség.
Illeték új lakás vásárlása esetén

Mentes a (visszterhes vagyonátruházási) illeték alól a vállalkozó által értékesítés céljára épített vagy építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakásnak vagy ilyen lakás tulajdoni hányadának első megvásárlása.

A korábbi években az újonnan épített, 30 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű lakásnak, ilyen lakás tulajdoni hányadának első megvásárlása illetékmentes volt. Aztán ez ez az értékhatár 15 millióra csökkent.

Tehát az, aki idén vásárolt 30 millió forintos új lakóingatlant, a korábbi teljes illetékmentesség helyett 900 ezer forint illeték megfizetésével számolhatott. Az illetékszámításhoz ki kell kalkulálni a teljes, 30 milliós vételár illetékét, ami 1,64 millió forint, majd ebből kell levonni az illetékmentes 15 millióra eső összeget: a 740 ezer forintot. Az illetékfizetési kötelezettség miatt a 15 millió forintnál drágább új lakások forgalma drasztikusan visszaesett.
Használt lakás megszerzésének illetéke

Az illeték tárgya:

A lakás visszteher mellett, továbbá öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő (tartási, életjáradéki, öröklési szerződéssel, elbirtoklás útján) történő megszerzése.

Az illetékkötelezettség keletkezése:

A szerződés megkötése napján (árverési vételnél az árverés napján, a lakás bírósági, hatósági határozattal történő megszerzésekor a határozat jogerőre emelkedése napján) egyébként pedig a vagyonszerzéskor keletkezik illetékfizetési kötelezettségünk. A hatósági jóváhagyástól (engedélytől, hozzájárulástól, tudomásulvételtől) függő jogügylettel kapcsolatban az illetékkötelezettség a jóváhagyás - több hatósági jóváhagyás esetén az utolsó jóváhagyás - napján keletkezik. Ez irányadó akkor is, ha a szerződés érvényességéhez harmadik személy beleegyezése szükséges. A felfüggesztő vagy bontó feltételtől, illetve a kezdő határidő bekövetkezésétől függő szerződésnél a szerződés hatályának beálltakor, öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzéskor pedig az örökhagyó halála napján keletkezik a illetékkötelezettség.
Az illeték alapja:

Az illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Amennyiben a tulajdonszerző a vásárláskor lakásépítési kedvezményben részesül, ennek összegét - hacsak nem vesz igénybe egyéb kedvezményt a lakástulajdon megszerzésére -le kell vonni a forgalmi értékből. Ilyenkor a lakástulajdon lakásépítési kedvezménnyel csökkentett forgalmi értéke után kell illetéket fizetni.
Az illeték mértéke:

Lakásonként 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6% az illeték. Résztulajdon szerzésekor a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 6% illetéket kell fizetni.
Az illeték megfizetése:

Kiszabás alapján pénzben történik.
Lakástulajdonok cseréjének vagyonszerzési illetéke
Az illeték tárgya:

A lakás visszteher mellett történő megszerzése.
Az illetékkötelezettség keletkezése:

A szerződés megkötése napján (a lakás bírósági vagy hatósági határozattal történő megszerzésekor pedig a határozat jogerőre emelkedése napján) keletkezik az illetékfizetési kötelezettségünk.
Az illeték alapja:

Az illeték alapja az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. Kettőnél több lakás tulajdonjogának egymás közötti cseréjekor az illeték alapja az elcserélt legnagyobb és legkisebb forgalmi értékű ingatlanok értékkülönbözete. Amennyiben az elcserélt lakástulajdont haszonélvezet, használat joga terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, a jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig az e jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket.
Az illeték mértéke:

Lakásonként 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6% az illeték. Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 6% illetéket kell fizetni.

Ha a vagyonszerzőt terhelő csere utáni illeték összege magasabb, mint amit az általa megszerzett lakás tulajdonjoga, illetve az ahhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga után adásvétel esetén fizetnie kellene, akkor tőle csak az utóbbi, alacsonyabb összegű illeték követelhető.
Fiatalok első lakásvásárlása

A 35 év alatti fiatal magánszemély az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzésekor az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő, de legfeljebb 40.000 forint kedvezményre jogosult, amennyiben az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 8 millió forintot.

Ilyen forgalmi értékű lakás részarány-tulajdonának megszerzésekor a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg. Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona vagy 50%-ot elérő tulajdoni hányada, továbbá lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző nagykorúságának elérése előtt idegenítettek el. Nem minősül első lakástulajdont szerzőnek az, aki a kedvezményt az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően igénybe vette. A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia.
Lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzése

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít. A lakóház-építési szándékról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig lehet nyilatkozni az illetékhivatalnál. Amennyiben a vagyonszerző - legkésőbb a határidő elteltét követő 15 napon belül - használatbavételi engedéllyel igazolja a lakóház felépítését, az illetékhivatal a megállapított, de a megfizetés tekintetében felfüggesztett illetéket törli.
Közokiratba foglalás közjegyzői díja

Közokiratba foglalás közjegyzői díja: a kölcsönszerződéseket a vonatkozó hatályos törvényi rendelkezések értelmében közjegyzői okiratba kötelező foglalni. Ennek közjegyző részére fizetendő munkadíja és költsége a bank ügyfelét terheli, melynek mértékét az eljáró közjegyző a 14/1991 (XI.26.) IM rendelet alapján az ügyértéktől és a közokiratba foglalás egyéb körülményeitől függően határoz meg. Állami kamattámogatású hitel esetén ezek a költségek az alábbiak szerint alakulnak:

Okiratkészítés helye     Kölcsön összege (Ft)     Okirat készítési díj és költségátalány (Ft)     Kiadmányi költségek (Ft)
Közjegyzői Irodában     0 - 3.000.000     10.000.-     15.000.-
      3.000.001 - 5.000.000     15.000.-      
      5.000.001 - 10.000.000     22.000.-      
      10.000.001  - 15.000.000     28.000.-      
Bankfiókban     0 - 3.000.000     15.000.-     20.000.-
      3.000.001 - 5.000.000     20.000.-      
      5.000.001 - 10.000.000     28.000.-      
      10.000.001 - 15.000.000     35.000.-      

Amennyiben a kölcsön nem állami kamattámogatású, úgy a közjegyzői díjat az eljáró közjegyző a fenti összegeknél magasabban jogosult meghatározni. A közjegyzői díj szerződésenként kerül felszámításra akkor is, ha több szerződés kerül egy okiratba foglalásra.
Lakáshitelek és támogatások rövid ismertetése (sorvezető)

A jogalkotóknak sikerült a lakáshitelekre és támogatásokra vonatkozó jogszabályi feltételeket teljesen összegubancolni. A rendeletek szövege emészthetetlen, tele van hivatkozásokkal, szinte beleszédül az ember, hogy hol is tartott. Vettük a bátorságot és egy nagyon rövid, de annál velősebb összefoglalót készítettünk a kevésbé járatos érdeklődőkre való tekintettel.

Lakásépítési kedvezmény (Teljes szocpol)

Igénybevételi lehetőség: új lakás vásárlása, építése

Igénylési feltételek: Közös háztartásban élő gyermekek/eltartottak után járó vissza nem térítendő juttatás. Igényelhetik házastársak, élettársának, gyermeket egyedül nevelők, ha az igényléskor nincsen lakástulajdonuk és a méltányolható lakásigényük kielégítésére fordítják a kedvezményt.

 

Megelőlegező kölcsön (szocpol)

Igénybevételi lehetőség: új lakás vásárlása, építése

Igénylési feltételek: Csak 40 év alatti házastársak igényelhetik, ha az igényléskor nincsen lakástulajdonuk és a méltányolható lakásigényük kielégítésére fordítják a kedvezményt.

A gyermektelen fiatal házaspár két születendő gyermek (8 évre), egy gyermekes fiatal házaspár (4 évre) további egy születendő gyermek vállalásakor az önerő növelése érdekében kérhetik a szocpol megelőlegezését kölcsönként. Mértéke a teljes szocpollal megegyező.

 

 

A lakásépítési kedvezmény fele (félszocpol)

Igénybevételi lehetőség: lakásbővítés, 3 vagy több gyermekesek használt lakás vásárlásához

Igénylési feltételek A szocpol fele igényelhető. Bővítés: egy gyermeknél oldal irányba min. egy szoba vagy két gyereknél "felfelé" (meglévő padlástér beépítése). Korszerűsítésre nem jár. Méltányolható lakásigényt be kell tartani.
Fiatalok otthonteremtési támogatása

Igénybevételi lehetőség: Gyermeket nevelő 35 év alatti házastársak, élettársak, egyedülálóak igényelhetik használt lakás vásárlásakor (vételár: Bp. és megyeszékhely max. 12 MFt, vidéken 8 MFt). Összege a félszocpollal megegyező, méltányolható lakásigényt be kell tartani.

Kedvezmény max. a vételár 80%-a, nem csak első lakáshoz, de lakóingatlan igényléskor nem lehet. A később született gyermekre is igénybe vehető a kölcsön törlesztésére. Az állam javára 5 évig elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre.

 

Fészekrakó támogatás

Állami kezesség igényelhető az önerő pótlására (jelzáloghitel és hitelbiztosítéki érték különbözetére) új és használt lakás vásárlásához. Kérhetik a 35 év alatti házasok, élettársak és gyermekét egyedül nevelő szülő. Min. önerő 10%, mely lehet szocpol, félszocpol, munkahelyi és önkormányzati hitel. (Telek nélküli lakásár: Bp.és megyeszékhely max. 15 MFt, vidéken 12 MFt). Garanciadíj 2006 januárjától 2%.

 

Közalkalmazotti hitel

Lakáskölcsön az állam készfizető kezességvállalása mellett. Korábban csak köztisztviselőknek volt, majd 2005. február 01-től kiterjesztették a kezességet a teljes közalkalmazotti szférára, valamint a bírákra, ügyészekre és igazságügyi dolgozókra is. Az jogosult, aki legalább három éve a közszférában dolgozik. A garanciavállalás a kamattámogatott hitel jelzáloggal nem biztosított részére szól, és azért a hitelfelvevőnek nem kell garanciadíjat fizetnie. A hiteligénylő jogviszonyának megszűnése után is megmarad az állami garancia, ám akkor már meg kell fizetni a garanciadíjat. Mértéke a hitelbiztosítéki érték max. 100%-a lehet, tehát kb. 10% önerő kellhet (piaci érték és hitelbiztosítéki különbözete).

 

Osztrák hitel

Az osztrák hitel egy tipikus jelzáloghitel, vagyis felvételéhez megfelelő minőségű ingatlanra van szükség. Ez elsősorban forgalomképes, jó állapotú lakóingatlant jelent, de más ingatlanfedezetre is felvehető a hitel, ha pluszban lakóingatlan is bevonható. A hitelbírálat során a jövedelmi szempontok nem elsődlegesek, de a hitelfelvevő vagyoni, anyagi helyzetét azért figyelembe veszik. BAR-listásoknak is.

A hitel felvételével kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat az alábbiakban foglaltuk össze:

A finanszírozó bank

A hitelt azért hívják osztrák hitelnek, mert Ausztria egyik neves bankja folyósítja azt, a szerződés megkötésére is Ausztriában kerül sor. A jelzáloghitel felvételére közvetítő bevonásával van mód, érdeklődése esetén kérjük vegye fel velünk a kapcsolatot.

A bank részletes bemutatására a közvetítői szerződés megkötését és az értékbecslést követően nyílik alkalom.
Az ingatlan típusa, elhelyezkedése

Az osztrák hitelnél elsőbbséget élveznek a jó helyen lévő lakóingatlanok: Budapest, annak környéke, Pest megye, a megyeszékhelyen lévő ingatlanok, Dunántúl, a kiemelt üdülőövezetek. Az osztrák bank hitelezési tevékenysége ma már a teljes országra kiterjed, de vannak a fentiek szerint preferáltabb területek.

Az ingatlanról készített fényképek és a legfontosabb adatok (ingatlan állapota, tulajdoni viszonyok) alapján lehetőség van egy előzetes értékbecslésre, amelynek alapján eldönthető, hogy a hitel folyósítható-e, mekkora hitelösszegre lehet számítani.
A hitel összege, igénybevétele

A hitel elbírálása az általunk biztosított kérelmi nyomtatványok kitöltését, a szükséges dokumentumok csatolását követően általában 1 hónap alatt történik. A felvehető hitel euró alapú, összegét a felajánlott ingatlan értéke, elhelyezkedése határozza meg, minimális hitelösszeg 5 MFt-nak megfelelő euró, maximum érték nincs meghatározva.

A hitel futamideje 10 vagy 15 év lehet (egyedi esetben 20 év) , előtörlesztére van lehetőség. A hitel kondíciói egyedi ügyletenként kerülnek megállapításra, a hitelkérelem összes adatának, dokumentumának benyújtásakor részletes árajánlatot adunk. A hitelt BAR-listások is igénybe tudják venni, szabad felhasználású, tehát bármilyen célra lehívható. A hiteligényléshez szükséges dokumentumok Egyedi esetekben az alábbiaktól eltérő papírokra is szükség lehet, azonban egy átlagos kérelem dokumentációját az alábbiakban mutatjuk be:

    * eredeti, aktuális helyzetet bemutató tulajdoni lap
    * térképmásolat (társasház, panel esetén nem szükséges)
    * személyi igazolvány, lakcímkártya másolata
    * alaprajz, műszaki leírás
    * fotók az ingatlanról
    * biztosítási kötvény másolata (később is köthető).

Ha a hitelfelvevő vállalkozás:

    * lezárt legutolsó év mérlegbeszámolója/adóbevallása
    * cégkivonat/vállalkozói igazolvány
    * hitelkérelem nyomtatványai
    * megbízási szerződés.